aluguel

Contrato de aluguel é usado por grande parte da população brasileira, alguns por não tem condições financeiras de arcar com a compra de uma casa própria e se utilizam do aluguel como moradia.

Além de moradia, o aluguel também pode ser comercial: lojas, bares, empresas e até a indústria utiliza o contrato de locação para ter um espaço para o seu negócio.

Segundo um estudo do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, cerca de 12,9 milhões de imóveis no Brasil no ano de 2019 estavam alugados. Os imóveis alugados correspondem a cerca de 20,5% dos imóveis de São Paulo por exemplo.

É por isso que é tão importante conhecer bem esse contrato e saber algumas informações importantes que listei hoje para você:

1 – Nem todo contrato de aluguel tem prazo determinado

Os contratos de locação de longa duração normalmente tem prazo de 12 meses ou 30 meses. Mas isso não quer dizer que todo contrato tem prazo determinado. Há contratos que não tem prazo, são raros mas existem.

Quem define o prazo para o contrato é o locador ou proprietário. É ele quem fixa as principais condições para alugar o seu imóvel. Assim, a lei não estabelece um prazo de duração da locação.

Inclusive, caso o contrato estabeleça um prazo e, tendo ele sido cumprido e encerrado, nenhuma das partes falar nada em 30 dias, o contrato se torna por prazo indeterminado.

Em outras palavras, se cumprido integralmente o prazo, nenhuma das partes se manifestar quanto a continuidade ou renovação do contrato em 30 dias ele automaticamente se sem prazo. Para encerrar um contrato sem prazo, basta informar a outra parte com 30 dias de antecedência.

Existem também contratos de curta duração como o aluguel por temporada de um sítio ou de uma casa da praia por exemplo. Nesse caso o prazo é o período que a pessoa estabeleceu na reserva.

2 – Garantia do contrato

A lei de Locação, que estabelece regras para o aluguel, não obriga a indicação de uma garantia para os contratos de locação. No entanto, ela especifica quais as garantias que o locador pode pedir.

São elas:

  • Fiança: essa é uma garantia pessoal dada por uma pessoa física para garantir todo o contrato e, em alguns casos, se exige que o fiador possua um imóvel quitado em seu nome. Quando acaba o contrato a fiança acaba também, simples assim.
  • Caução por depósito: nessa garantia o locatário entrega ao locador o valor correspondente a até 3 meses de aluguel. Esse valor irá garantir que o locatário pague os aluguéis. Quando o contrato acaba esse valor deve ser devolvido integralmente e ainda deve estar corrigido. Já vi alguns proprietários que investem esse valor na poupança por exemplo e após o término do contrato devolvem o valor corrigido e ainda com um rendimento da poupança.
  • Título de garantia: nesse caso você precisa ir ao uma seguradora e emitir um título de garantia. Ao final do contrato eles devolvem o título.
  • Seguro Fiança: por essa garantia o locatário deve procurar o banco e fazer o seguro, que ele deve pagar mensalmente. Após o encerramento do contrato o seguro é extinto.

Importante destacar que o proprietário deve exigir apenas UMA dessas garantias. A exigência de mais de uma garantia é proibida pela lei e ainda é considerada uma contravenção penal punível com prisão ou multa.

3 – Você deve usar e depois pagar o valor do aluguel

Segundo a Lei de Locação não se pode cobrar o valor do aluguel adiantado. Exceto se a locação for por temporada ou de curta duração.

Inclusive a cobrança do aluguel adiantado é considerada uma contravenção penal conforme artigo 43, III da Lei, sendo punível com prisão de cinco dias a seis meses ou ainda multa de três a doze meses do último valor do aluguel atualizado.

Sabemos que essa é uma prática em alguns lugares, mas não pode.

4 – Nem toda melhoria é obrigação do proprietário

Algumas pessoas acreditam que qualquer tipo de melhoria a ser realizada no imóvel alugado é de responsabilidade do proprietário. Mas não é verdade.

O proprietário tem responsabilidade de manter o imóvel em boas condições de uso. Ou seja, a correção de infiltrações e rachaduras por exemplo devem ser arcadas pelo proprietário. Essas são as chamadas melhorias necessárias.

As melhorias úteis são aquelas que irão aumentar o valor do imóvel, como por exemplo colocar um ar condicionado. Essas devem ser negociadas entre locador e locatário para que seja uma despesa dividida entre eles.

Já as melhorias que apenas melhoram a aparência são de responsabilidade do locador.

5 – O valor da multa por rescisão contratual deve ser proporcional

Caso o locatário não cumpra o prazo do contrato de locação é necessário pagar multa, que geralmente é de três aluguéis. No entanto, essa multa deve ser paga de forma proporcional.

Ou seja, o locatário deve pagar o valor proporcional ao período não utilizado, ou descumprido do contrato. Não o valor integral!

Essa é uma medida de justiça no caso concreto, já que não seria correto cobrar a integra da multa, já que o locatário cumpriu parte do período contratado.

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